郁亮一声道歉让万科重新站上20块

郁亮一声道歉让万科重新站上20块

郁亮一声道歉让万科重新站上20块“2021年万科业绩表现不好,让股东失望了,在这里我向52万名万科股东表示道歉。”,在3月31日的业绩发布会上,万科董事会主席郁亮破天荒地向股东致歉。就在发布会前夜,万…

郁亮一声道歉让万科重新站上20块

“2021年万科业绩表现不好,让股东失望了,在这里我向52万名万科股东表示道歉。”,在3月31日的业绩发布会上,万科董事会主席郁亮破天荒地向股东致歉。就在发布会前夜,万科发布了2021年财报,报告期内实现合同销售金额6277.8亿元,营业收入4528.0亿元,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,这个数字不仅与郁亮去年在业绩发布会上承诺的2021年500亿利润相差甚远,还成为上市31年以来第三次净利下滑。

针对业绩滑坡,郁亮不仅口头道歉,而且带头回购股票,并自愿放弃奖金降薪近90%,连番苦肉计下来,投资者们也感动了,直接把万科的股价拱回正路上,截至2022年3月31日15点,万科A收于19.15元/股,微涨0.9%,盘中一度突破20元防线,创造了20.15元/股的3月份新高。昔日股民“珍惜20块的万科”口号难道要重出江湖了?

盈利水平进一步收缩,被质疑“业绩洗澡”

在3月31日举行的业绩发布会上,广发证券向万科高层提问,万科四季度单季净利润同比减73.05%,是否存在“业绩洗澡”的可能?对此,万科总裁祝九胜解释,四季度业绩大降有三个因素:第一是结算时间分布,四季度占40%,结算当中的权益比例下降了5个多点;第二,投资收益基本会在四季度进行盘账,部分投资业务出现收益下滑,比如对贝壳的投资;第三是计提方面的影响,四季度市场明显下行,公司对一些项目进行了计提。

冰冻三尺非一日之寒,实际上自2018年开始,万科营收增速就呈放缓态势。2018年其营收同比增速为22.55%,2019年升至23.59%,2020年大幅回落至13.92%,到2021年仅为8.04%。 净利润则是自2021年中期开始出现下滑,当期降幅为13.38%,实现161.7亿元;同年三季度为18.18%(246亿元);最终2021年全年降幅为35.80%(380.7亿元),下跌幅度不断扩大。而万科上一次出现净利润下滑还是在2008年,全年营收409.92亿元同比增15.38%;净利润40.33亿元同比降16.74%。

值得注意的是,万科的2021年归母净利润下滑程度甚至超过净利润的跌幅,2021年中期、前三季度以及全年,万科分别实现归母净利润110.5亿元、166.9亿元、225.2亿元,同比降幅为11.68%、15.98%、45.75%。这源于万科少数股东损益仍保持在较高水平,年报显示,其少数股东损益在2021年的净利润总额中已经达到40.8%,远高于行业平均水平。

面对归母净利润的罕见下滑,郁亮在《致股东》中反思了下降原因。从财务层面看,2021年万科净利润下降源于三方面,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中,毛利率下降是财务层面的主要影响因子,2021年万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%。

万科总裁祝九胜表示,未来两年万科开发业务的毛利率可以维持在20%的水准,并提出三个方面的保障。首先万科还有7100亿的已售未结资源;其次,万科从去年下半年以来,投资机制发生变化;第三个,万科新成立了开发经营本部,将对销售起到很好的促进作用。

经营性现金净流入下降92.27%

年报显示,截至2021年12月31日,万科净负债率29.7%;经营性现金流净额连续13年为正,年末存量融资的综合融资成本降至4.1%,继续保持“绿档”。不过,相比起2020年,万科的经营性现金流和持有现金都有所减少。2021年,万科经营性现金净流入为41.1亿元,相比2020年的531.9亿元断崖式下降超92%。此外,截至2021年年底,万科期末现金及现金等价物余额为1493.5亿元,而2020年同期则有1952亿元,甚至2021年6月末其现金余额也尚有1869.9亿元。万科的弹药自然还有,但弹药库能撑多久不由得让人打上了问号。

销售额下降,销售费用上涨

2021年是当之无愧的地产寒冬,万科也受大势波及,销售额同比下滑10.8%,共计6277.8亿元。然而,万科2021年的销售费用却逆势上涨了20.42%,高达128亿元。对此,万科解释为是推广费用和销售佣金增加。过去房企通用的“销售费用换销售额”模式已然失灵。

更糟的是,这股市场低迷情绪已蔓延至2022年。今年前两个月万科实现合同销售面积 395.8 万平方米,合同销售金额 649.7 亿元,同比下降41.4%和44.3%。克而瑞研究指出,规模房企2021年度目标平均完成率不到90%。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势,但短期内市场下行压力仍然较大,三四月份市场能否回暖尚有待观望。